En España una cooperativa de viviendas es una asociación en la que participan un grupo de personas que tiene como objetivo adquirir una vivienda con un coste menor al de mercado. Se trata, por tanto, de una alternativa a la compra directa vía promotor. Para ello pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.
Si las obras de construcción no se realizan directamente por la cooperativa, se adjudicarán de conformidad con la normativa que se contenga en sus propios estatutos o que sea acordada por la Asamblea General expresamente convocada para ello. Las cooperativas podrán también incluir entre sus fines la conservación y administración de las viviendas, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro de servicios complementarios.
Al igual que en el caso de las comunidades de propietarios, es frecuente que, para el cumplimiento de sus fines, las cooperativas designen una entidad gestora que será responsable ante la propia cooperativa de cualquier perjuicio que causen sus actuaciones a los intereses de la misma e igualmente, y de forma individualizada, frente a los socios y terceros.
La opción de las cooperativas de piso (vivienda) empezó a destacar con el estallido de la burbuja inmobiliaria. En estos momentos, la crisis sanitaria del coronavirus ha desatado una nueva crisis económica, por lo que las cooperativas de viviendas vuelven a ser una opción al alza en España. De hecho, Libra Gestión de Proyectos, inmobiliaria experta en cooperativas, señala que desde el 1 de abril, han detectado un incremento cercano al 82% de personas interesadas por comprar una vivienda en régimen de cooperativa.
Miguel Palmero, director general de Libra Gestión de Proyectos, explica que cuatro meses después de haber concluido la etapa más estricta del confinamiento, “lo que parecía una moda, se confirma como tendencia”. Los compradores de vivienda han cambiado sus preferencias, y las nuevas posibilidades del trabajo en remoto lo hacen cada vez más fácil. Los nuevos compradores quieren estrenar su casa y priorizan el espacio -tanto el interior como el exterior- y otros aspectos como la luz o las zonas comunes, a la ubicación.
¿Qué hay que tener en cuenta antes de entrar a una cooperativa?
Hasta hace un tiempo, bastaba con estar inscrito en el registro de cooperativas, que la gestora fuera de confianza no tuviera deudas, que el suelo estuviese ordenado y que las aportaciones fueran a una cuenta bloqueada. Los avales son otros de los aspectos relevantes para tener la máxima seguridad.
Sin embargo, como apunta Anäis López, directora de Comunicación de Fotocasa, “esto ya no es suficiente”. Hay cooperativas que, con todo esto, no saldrán adelante, fundamentalmente por falta de financiación. Incluso las hay cubiertas al 80% que están teniendo problemas para conseguir financiación, ya que ningún banco va a entrar porque el suelo no es de la entidad.
Por ello, es importante, tal y como destaca López, investigar la propiedad del suelo para evitar problemas posteriores. “Como consejos adicionales, es necesario que la constructora y la gestora también sean solventes. Ahora mismo están expuestas a los riesgos de la situación de mercado y es conveniente en ambos casos tener referencias”, explica. Si se cumplen las premisas contadas anteriormente, y el precio se ajusta a las necesidades del comprador, el banco financiará el proyecto.
Ventajas de adquirir una vivienda en cooperativa
- Ahorro económico (en torno al 15%/20%) frente a la compra de vivienda convencional, ya que se elimina el margen del promotor.
- Beneficios fiscales. Actualmente solo las cooperativas de viviendas de Protección Oficial están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de todos los actos de este tipo. Lo que supone un ahorro muy importante en los costes. Y en algunos municipios tiene reducida la cuota del IAE (Impuesto de Actividades Económicas).
- Mayor poder de decisión a la hora de personalizar las viviendas y adaptarlas a los gustos de los compradores.
- La seguridad jurídica que proporciona la Ley Estatal de Cooperativas 27/1999 de 16 de julio, así como el de la Ley de Cooperativas de la Comunidad Autónoma donde la cooperativa desarrolle su actividad, con controles y garantías superiores incluso a los de una promoción inmobiliaria privada, añade Palmero.
Inconvenientes de adquirir una vivienda en cooperativa
- Adelanto de las cantidades. Los cooperativistas deben realizar pagos anticipados para la construcción de las viviendas. Las juntas rectoras de las cooperativas de viviendas o las gestoras de comunidades son responsables del dinero adelantado por los consumidores para la compra de pisos. “De no cumplir la cooperativa con su obligación, el consumidor tiene derecho a verse resarcido económicamente y a rescindir el contrato con la comunidad por los cauces estatutariamente establecidos”, apunta Anäis López.
- Plazos más largos. La cooperativa pacta con la constructora unos plazos de entrega de la vivienda, que se pueden retrasar debido a diferentes motivos.
- Publicidad engañosa [Falsas cooperativas] . En ocasiones, hay casos de promotores inmobiliarios sin recursos que crean gestoras y cooperativas sin socios, esperando que se vayan apuntando los interesados para captar dinero y construir viviendas.
- Fondos escasos. Sea por un error de cálculo o porque han aparecido gastos no contemplados en el proyecto inicial, la cooperativa puede quedarse corta de fondos y los cooperativistas tiene que abonar más dinero del previsto.
- Quiebra de la cooperativa. En muchos casos debido a la mala gestión o de contratos defectuosos con aseguradoras las cooperativas se han tenido que declarar en concurso de acreedores dejando a muchos cooperativistas sin sus casas.
